Thị trường bất động sản luôn hấp dẫn, đầy tiềm năng cũng giống như một người phụ nữ đẹp. Ai cũng biết điều đó, song rất khó thuộc được 2 bài học đó là “mỹ nhân kế” và “bong bóng bất động sản”.
Tóm tắt:
-Giao dịch bất động sản đang tăng mạnh trở lại, trong 4 tháng 2015 tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM đã có trên 11.000 giao dịch thành công, tăng gấp khoảng 3 lần năm trước.
-Nguồn cầu trên thị trường không chỉ là người có nhu cầu ở thực và giới đầu cơ, đầu tư đã quay lại thị trường khi được cho là chiếm tỷ lệ khoảng 30-40%.
Câu chuyện về thị trường bất động sản hiện tại và tương lai lại được nhắc tới khi bước vào một chu kỳ mới. Sự khởi sắc, lên ngôi của bất động sản đang khiến dòng tiền trên thị trường tài chính đang đổ vào lĩnh vực này.
Đang phục hồi trở lại
Minh chứng cho điều này đó là giao dịch trên thị trường đã tăng gấp tới 3 lần so với năm 2014. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, lũy kế 4 tháng 2015 con số giao dịch thành công tại Hà Nội khoảng trên 5800 giao dịch và Tp.HCM khoảng 5400 giao dịch. Tồn kho bất động sản cũng đã giảm tới 40%.
Thị trường ấm lên, giá bất động sản ở những dự án có thanh khoản tốt đã thu hút được dòng tiền đầu tư, giới đầu cơ đã quay trở lại thị trường khá mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Theo T.s Võ Trí Thành trong khoảng trên 11.000 giao dịch lượng đầu cơ chiếm khoảng từ 30% đến 40%.
Tỷ lệ đầu cơ này so với thời điểm thị trường BĐS “sốt nóng” trước đây thì còn khá khiêm tốn khi có thời điểm theo đánh giá đầu cơ chiếm tới 70% thị trường, nhưng nó cũng đang báo hiệu cho nguy cơ bong bóng bất động sản rất có thể sẽ quay lại.
“Đầu cơ bất động sản không phải là không tốt, nhưng khi đầu cơ ồ ạt, thổi giá thị trường thì lại là điều không tốt” T.S Thành nói.
Bên cạnh đó, người mua hiện không chỉ quan tâm phân khúc giá rẻ mà bất động sản cao cấp cũng được săn đón, đặc biệt là dự án vị trí tốt, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.
Có nhiều yếu tố đang hỗ trợ rất tích cực cho thị trường BĐS hiện nay. Đó là kinh tế phục hồi, sức mua người tiêu dùng, kết cấu hạ tầng cải thiện như tuyến metro dù chậm 1-2 năm song giá nhà đất vẫn tăng 10-20% xung quanh tuyến đường này.
Chính vì thế, so với những kênh đầu tư khác BĐS hiện nay có ưu thế hơn. Theo T.S Thành thì năm nay không phải dành cho vàng. Với USD thì có lưu ý hơn khi áp lực tỷ giá đang có xu hướng tăng. Lãi suất tiền gửi dù không còn dư địa giảm song tương đối thấp. Thị trường chứng khoán cũng có những nhân tố hỗ trợ như cổ phần hóa DNNN, nới room nhà đầu tư nước ngoài, thị trường phái sinh (chuyển từ cận biên sang mới nổi) song tính bất định là khá cao.
Như vậy, theo nhận định của nhiều nhà đầu tư thì dòng tiền đang dịch chuyển vào BĐS, đây cũng là quan điểm của T.s Võ Trí Thành.
Ông Nguyễn Vĩnh Trân – Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư Jen Capital cũng cho rằng phân khúc nhà ở trung bình khoảng 15 triệu đồng/m2 sẽ vẫn dẫn dắt thị trường. Vì thế, Jen Capital hiện đang tập trung vào các dự án tại khu vực đô thị vùng ven như quận Tân Bình, quận 4, quận 7…với quy mô đầu tư khoảng từ 10 đến 20 triệu USD, chưa tính đến những dự án thuộc phân khúc trung – cao cấp tại các khu vực trung tâm TP.
Dưới sự phân tích của ông Nguyễn Nam Sơn – Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư Vietnam Capital Partners thì BĐS nghỉ dưỡng ven biển sẽ là một trong những lĩnh vực tăng trưởng mới đáng chú ý trong cơ cấu sản phẩm bất động sản tại VN. Ông Sơn nhận định từ 2020 trở đi giới nhà giàu người Việt và người nước ngoài sẽ quan tâm đặc biệt đến BĐS nghỉ dưỡng. Đặc biệt, khi chính sách cho người nước ngoài sở hữu BĐS Việt Nam có hiệu lực từ 1/7 tới sẽ là nhân tố tác động tích cực đến BĐS cao cấp.
Cẩn trọng không bao giờ là thừa…!
Nhiều chuyên gia thừa nhận thị trường BĐS đang có những tín hiệu tốt và phục hồi tích cực. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nhiều nhà đầu tư lo ngại đến vấn đề cung đang tăng mạnh trên thị trường. Ước tính sẽ có tới trên 65.000 căn được tung ra thị trường trong 2 năm tới. Do đó, có thể nhiều nhà đầu tư còn e ngại xuống tiền, chờ đợi giá giảm.
Dưới góc nhìn của Marc Townsend, CEO CBRE Việt Nam thì hơn 60.000 căn hộ không phải là khối lượng căn hộ lớn. “Người Việt Nam chỉ mua nhà khi giá tăng, tôi hoàn toàn không nghi ngờ khoảng 100.000 căn hộ hấp thụ được trong 5 năm tới, thậm chí còn cao hơn. Nhưng từ nay đến 2017, với mức giá cứ tăng như hiện nay thì sự hấp thụ sẽ đi ngang. Vì thị trường lo ngại đến lãi suất, lạm phát tăng, nợ xấu ngân hàng,…Triển vọng thị trường thời gian tới là khả quan” Marc nói.
Dù thị trường được đánh giá khả quan, tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn còn e ngại về những vấn đề tiềm ẩn nguy cơ. T.s Võ Trí Thành cho rằng thị trường BĐS vẫn còn đó những rủi ro, đặc biệt là những rủi ro do bất ổn kinh tế vĩ mô, vấn đề xử lý nợ xấu và tái cấu trúc ngân hàng vốn vẫn còn phức tạp. Bên cạnh đó, tăng trưởng công nghiệp – xây dựng đang chậm khi tỷ lệ đô thị hóa chưa tới 40%
Tại buổi hội thảo mới đây về “cơ hội đầu tư bất động sản nửa thập kỷ tới”, T.s Võ Trí Thành chia sẻ, bất động sản cũng hấp dẫn, đầy tiềm năng như một mỹ nhân, “sân chơi” bất động sản cũng chẳng kém rủi ro khi chơi với một mỹ nhân. Ai cũng biết, song rất khó thuộc 2 bài học “mỹ nhân kế” và “bong bong bất động sản”.
Do đó, theo T.s Thành cẩn trọng và giám sát, hạn chế rủi ro không bao giờ là thừa dù đó là chàng trai trẻ hay nhà đầu tư địa ốc.
Theo Trí thức trẻ