CUỘC CHƠI KHÔNG “FAIR PLAY”- CONDONTEL TRỞ VỀ GIÁ TRỊ NGUYÊN TRẠNG.

Khi giai đoạn tuần trăng mật kết thúc, hiện thực giao dịch đúng bản chất vốn có của nó. Trong thư gửi, tập đoàn Thành Đô xin lỗi khách hàng vì không thể thực hiện chi trả lợi nhuận cam kết 12% như đã hứa trong hợp đồng.
Món nợ quy chuẩn, pháp lí tại Việt Nam.
Tại Việt Nam, theo luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về việc mua bán, chuyển nhượng condotel. Các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch căn hộ và hoạt động giao dịch giữa nhà đàu tư và khách hàng đều chưa có. Trên thực tế, mọi giao dịch chuyển nhượng, mua bán đều là giao dịch dân sự và được tạo ra dựa trên sự đồng thuận của của bên, trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện.
Khởi đầu trên thế giới năm 1980 tại Mỹ, condotel xuất hiện lần đầu tại Việt Nam từ năm 2009 với tòa nhà Nha Trang plaza, với quy mô 240 căn hộ, cao 40 tầng và đạt tiêu chuẩn 5 sao. Condotel từ viết tắt của condo và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn.

Loại hình bất động sản “lai” giữa khách sạn cho thuê và căn hộ chung cư thông thường
Loại hình bất động sản “lai” giữa khách sạn cho thuê và căn hộ chung cư thông thường.

Có chức năng như một căn hộ chung cư thông thường, có đầy đủ tiện ích như bếp, phòng khách, phòng ngủ… Và chức năng khách sạn, loại hình bất động sản này có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ như phòng gym, hồ bơi, nhà hàng, club,…

Tại các nước, chủ sở hữu của Condotel gồm có nhà đầu tư – người đã bỏ tiền mua căn hộ từ chủ đầu tư và khách du lịch- người thuê căn hộ. Chủ đầu tư đứng ở vai trò xây dựng condotel và bán lại cho nhà đầu tư, nhận số tiền ban đầu. Sau đó, nhà đầu tư có thể bán lại căn hộ cho một nhà đầu tư khác. Chủ đầu tư dùng chính condotel đã bán để quản lý, cho thuê và chia lại phần trăm lợi nhuận đã cam kết cho nhà đầu tư.

Cũng chính vì là loại hình bất động sản mới, pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng với loại hình này. 

NHỮNG CAM KẾT SIÊU LỢI NHUẬN KHÔNG NGỜ ĐẾN.

Bất chấp việc thiếu vắng các quy định pháp lý. Condotel và các giao dịch Condotel vẫn diễn ra sôi động vài năm qua tại các thành phố du lịch lớn tại Việt Nam. Thành phố Nha Trang có Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Đà Nẵng có Cocobay Đà Nẵng và tại Phú Quốc có Vinpearl Condotel Phú Quốc,… Với quy mô hoạt động lớn và càng ngày càng được mở rộng.

Theo thống kê từ Savills, nguồn cung cấp căn hộ khách sạn đang trong giai đoạn tăng, với mức bình quân 29%/ năm trong ba năm tới. Các dự án này, đều được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và hoàn toàn không hình thành đơn vị ở. Hầu hết, dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận trong khoảng 8-12%/năm cho nhà đầu tư. Thậm chí, có nhiều dự án cam kết lên đến con số 14%.

Các cam kết lợi nhuận này cao hơn rất nhiều so với thị trường trong khu vực như Phuket (Thái Lan), cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm đầu; Trung Quốc cam kết 5%; Bali (Indonesia) cam kết 7% trong 2-3 năm…Theo phó chủ tịch hội đồng quản trị công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ cho biết mức lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản cho thuê ở Việt Nam những năm gần đây là khoảng 5-7%/năm trên mỗi giá trị căn nhà. Như vậy, bất kỳ loại hình bất động sản có tỷ suất cao hơn mức này đều được xem là lợi nhuận không ngờ đến.

GIẢI PHÁP CHUYỂN THÀNH CĂN HỘ CHUNG CƯ, NGƯỜI MUA NHÀ CHỊU PHÍ TỔN 15% GIÁ TRỊ MUA BÁN

 Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô, thuộc tập đoàn Empire, đã phát đi thông báo khẳng định: Từ ngày 1/1/2020, doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của hợp đồng mua bán ( Hợp đồng mua bán ). Song hành với đó, công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Chi phí chuyển đổi dự kiến là 15% giá trị căn hộ
Chi phí chuyển đổi dự kiến là 15% giá trị căn hộ

Trong đó, chủ đầu tư đưa ra giải pháp rằng khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư, với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và khách hàng được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm. Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh, với bản hợp đồng mới trong 10 năm, theo đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận sẽ cố định, hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

“ Sẽ còn tiếp tục bế tắc nếu như chọn giải pháp này”, theo đánh giá của luật sư Trương Anh Tú. “Đây được xem như là một dự án về du lịch lưu trú và chính quyền địa phương đã cấp phép nhiều năm trước. Như vậy, tại thời điểm dự án đang thực hiện, đất sử dụng trong trường hợp này chắc chắn là đất sản xuất kinh doanh hoặc đất thương mại dịch vụ, đã được nhà nước quy hoạch trước đó, đi theo đúng kế hoạch sử dụng đất phát triển du lịch tại địa phương, nhưng nay lại chuyển đổi thành đất ở. Dù vẫn biết quyết đinh này là một trong những giải pháp tháo gỡ vướng mắt hiện tại, nhưng nếu phá vỡ quy hoạch ở địa phương như vậy sẽ vô cùng bất hợp lí. Năm ngoái, tôi là người đầu tiên nêu ra giải pháp này, song vẫn cần hết sức cân nhắc”- Luật sư phân tích.

Và một điều hết sức vô lý nữa, đó là nếu chuyển sang đất nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phần phí tổn 15% giá trị mua bán. Đây thật ra chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư. Nếu giải quyết như vậy, có nghĩa là người mua bất động sản một lần nữa phải bỏ tiền ra để mua lại bất động sản của chính mình.

TẤT CẢ NHỮNG MÓN NGON THÌ ĐỀU CÓ NGUY CƠ MẮC NGHẸN CAO.

Ông Phạm Thanh Hưng- Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ.
Ông Phạm Thanh Hưng- Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ.

Dự án Condontel đã bị đánh bóng giá trị lên rất nhiều lần. Trong khi đó, các chủ đầu tư cơ bản đã thu hồi được vốn ngay trong thời kì huy động vốn, bán sản phẩm cho khách hàng nhờ vào hình thức đánh bóng, thổi giá. Mặc dù, đất trong dự án này chỉ là đất thuê, tiền sử dụng đất lại thấp. Quá trình khai thác giống như quá trình gia tăng thêm của chủ đầu tư. Quá trình này sau đó không được như ý muốn, kỳ vọng thì chủ đầu tư cũng không quá thua thiệt trong cuộc chơi. Căn bản vì họ đã thu hồi được vốn của mình. Một cuộc chơi không fair play, hoàn toàn không win –win cho các bên, mà rủi ro rơi chính vào khách hàng và nhà đầu tư.

Qua sự việc trên, mỗi khách hàng, nhà đầu tư cũng nhìn nhận được, đầu tư phải dùng đầu để tư duy, chứ đừng nghe ai đó “ hứa”. “Sự thành công của nhà đầu tư thì đều có công thức cả, chứ không phải cứ đông tây y kết hợp khấn bái mà thành hiện thực đâu!”, ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm.

Theo Vietnamnet